- Stijgende huizenprijzen, toenemende verkopen van nieuwbouw en beter gevulde orderboeken zijn duidelijke tekenen dat de woningbouw weer aantrekt;
- Hoewel het aantal vergunningen begin van 2024 weer in de lift zat, is het nog lang niet genoeg om het gestelde doel van 100.000 te bouwen woningen per jaar te halen;
- Grote bottlenecks voor woningbouw blijven de komende jaren een structureel tekort aan bouwgrond, financiële haalbaarheid en complexe langdurige projectontwikkeling en netcongestie;
Dat zijn enkele uitkomsten uit een onderzoek van ING Research, dat verwacht dat het aantal afgebouwde nieuwbouwwoningen stijgt van circa 68.000 in 2024 naar 73.000 in 2025.
Verkopen nieuwbouw nemen weer toe
Verkopen van nieuwbouwwoningen nemen duidelijk weer toe. Zo werden er in de periode januari-november van 2024 bijna 50% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dit is nog wel iets minder dan in dezelfde periode in de jaren 2019-2022 maar komt al wel flink in de buurt.
Huizenprijzen van bestaande woningen stijgen verder. We schatten dat deze eind 2024 ongeveer 12% hoger lagen dan een jaar eerder. Belangrijke oorzaken zijn dat de hypotheekrentes licht zijn gedaald en de lonen gestegen. Daardoor kunnen consumenten meer lenen en dus ook hogere prijzen bieden. Nieuwbouwprijzen zijn echter nog nauwelijks gestegen waardoor deze weer concurrerender worden t.o.v. bestaande woningen. Projectontwikkelaars kunnen de komende tijd daardoor zelfs de prijzen van nieuwbouw weer verhogen. Projecten die eerst niet financieel uit konden door te hoge bouwkosten kunnen dat dan weer wel al de blijft de financiële haalbaarheid toch vaak een issue.
Woontop
Op de Woontop op 11 december 2024 zijn afspraken gemaakt om de woningbouw verder op te voeren naar de gewenste 100.000 woningen per jaar. Er zijn met de markt onder andere concrete afspraken gemaakt voor 75.000 woningen in vooral de regio Utrecht-Nieuwegein. Ook is besloten door de minister dat de grens van twee derde betaalbaar blijft bestaan.
Volgens het Kabinet zijn de beschikbare middelen de komende vijf jaar toereikend om de meeste kosten daarvoor te dekken als gemeenten de helft financieren. Het is de vraag echter of gemeenten hier de komende jaren de financiële middelen voor hebben. Een veel geopperd argument tegen de grens van twee derde betaalbaar is dat dit de doorstoom van woningen beperkt.
Volgens een door de minister aangehaald onderzoek resulteert nieuwbouw van dure koopwoningen vooral tot doorstroming in het dure koopsegment en komen er daardoor dus niet of nauwelijks betaalbare woningen vrij. Als laatste is afgesproken om regelgeving aan te passen of te laten vervallen die het bouwen van woningen in de weg zitten (programma STOER: Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving). Hierdoor moet er goedkoper en efficiënter gebouwd kunnen worden. Zo wordt bijvoorbeeld regelgeving aangepast zodat rondom Schiphol meer gebouwd kan worden zonder de vliegruimte van Schiphol te beperken.
Orderboeken woningbouwers beter gevuld
Door de toenemende verkopen van woningen zijn ook de orderboeken van woningbouwers weer flink gevuld. In oktober 2024 bereikten ze het recordniveau met 13,9 maanden werk. In januari 2024 bedroegen deze nog slechts 12 maanden. De orderboeken lijken niet alleen door de aantrekkende woningbouw toe te nemen, ook structureel zijn de orderboeken steeds beter gevuld. Hier zien we verschillende redenen voor:
- Orderboeken van woningbouwers bestaan niet alleen uit nieuwbouw, maar ook uit renovatie en verduurzaming. De structurele groei in deze laatste deelsectoren (renovatie & verduurzaming) is stabieler en hoger waardoor ook het aandeel hiervan in de totale woningbouw is toegenomen;
- Door de structureel toenemende personeelstekorten en meer zzp’ers kunnen bouwbedrijven met dezelfde hoeveelheid werk meer maanden vooruit (orderboeken worden in maanden werkvoorraad gerekend) doordat hun vaste kern van werknemers relatief kleiner is geworden;
- Projecten zijn in de afgelopen jaren complexer in de uitvoering geworden waardoor ze meer werk opleveren en langer duren.
Bouwvergunningen zijn de bottleneck
De vraag naar nieuwbouw trekt dus stevig aan. Nu is het echter weer de aanbodzijde die door een tekort aan bouwgrond, complexe projectontwikkeling en juridische vertragingen de bottleneck is. Ook lopen woningbouwprojecten soms tegen overbelasting van het elektriciteitsnet aan, waardoor nieuwbouw uitgesteld moet worden vanwege een gebrek aan aansluitmogelijkheden op het net.
Het afgelopen jaar is het aantal afgegeven vergunningen wel weer aan het toenemen, nadat het in 2023 een dal bereikte met 55.300. We schatten in dat het aantal afgegeven vergunningen in 2024 ongeveer gestegen is naar 62.000. Al is de groei er in de laatste maanden weer uit is. Zo werden er in oktober 1% minder vergunningen verleend dan een jaar eerder.
73.000 nieuwbouwwoningen in 2025
Over het algemeen resulteert een stijging van het aantal vergunningen pas na 1,5 jaar tot een stijging van het aantal afgebouwde woningen, met name door de vaak lange bouwtijd. Als de stijging verder doorzet zal dit dus waarschijnlijk in de loop van dit jaar resulteren in meer gerealiseerde woningen. We verwachten dat er in 2025 circa 73.000 nieuwbouwwoningen afgebouwd worden ten opzichte van circa 68.000 in 2024.
