De huizenprijzen stijgen weer snel, doordat de leencapaciteit van potentiële woningkopers toeneemt terwijl het aanbod van huizen beperkt is én afneemt. Voor dit jaar verwachten we dat koopwoningen gemiddeld 6,2% duurder uitvallen dan in 2023, gevolgd door een verdere huizenprijsstijging van 6,3 % in 2025. Door het opdrogende aanbod blijft het aantal transacties dit en volgend jaar naar verwachting beperkt.
De huizenprijzen stijgen weer snel, doordat de leencapaciteit van potentiële woningkopers toeneemt terwijl het aanbod van huizen beperkt is én afneemt. Voor dit jaar verwachten we dat koopwoningen gemiddeld 6,2% duurder uitvallen dan in 2023, gevolgd door een verdere huizenprijsstijging van 6,3% in 2025Door het beperkte aanbod verwachten we tegelijkertijd relatief weinig transacties van bestaande koopwoningen: zo’n 185.000 dit jaar en 183.000 volgend jaar. Dat het aanbod opdroogt, heeft onder meer te maken met een voorziene dip in de woningbouw, volgend op een sterke daling van het aantal verleende bouwvergunningen in de afgelopen twee jaar
Woningmarkt in hogere versnelling
De prijzen van koopwoningen bleven de afgelopen maanden verder stijgen, en waren in januari nog slechts 1,8% verwijderd van een nieuw prijsrecord . Daarmee is het leeuwendeel van de prijsdaling van 6,2% tussen de zomer van 2022 en het voorjaar van 2023 alweer ingelopen.
Tegen de achtergrond van het opdrogende aanbod leiden de stijgende lonen en de iets gedaalde hypotheekrentes – waardoor huizenkopers meer kunnen lenen – tot oplopende huizenprijzen. Omdat de leencapaciteit van huizenkopers dit en volgend jaar naar verwachting verder stijgt, voorzien we dat koopwoningprijzen dit jaar gemiddeld 6,2% hoger uitvallen dan vorig jaar, gevolgd door een verdere prijsstijging van 6,3% in 2025. Door het beperkte aanbod blijft het aantal verkopen naar verwachting relatief beperkt: we gaan uit van 185.000 verkopen dit jaar en 183.000 volgend jaar.
Meer leenruimte voor huizenkopers
In 2022 liepen de hypotheekrentes snel op, waardoor huishoudens minder konden lenen. Maar doordat de lonen inmiddels snel stijgen, herstelt de leenruimte rap. De cao-lonen stijgen dit jaar volgens onze laatste ramingen met 6,0% en in 2025 met nog eens 4,4%. Ook vorig jaar stegen de lonen al met 6,1%. Het modaal inkomen loopt volgens het Centraal Planbureau op van 41.500 euro in 2023 naar 44.000 euro dit jaar en 46.000 euro volgend jaar.
Het effect hiervan op de leenruimte van huizenkopers is groot genoeg om het effect van de hogere rente te compenseren: huishoudens met een inkomen van drie keer modaal kunnen nog iets minder lenen dan in 2022, maar huizenkopers met een inkomen van één of twee keer modaal kunnen dit jaar naar schatting alweer meer lenen dan vóór de rentestijging in 2022.Bovendien verwachten we dat de leenruimte in 2025 een extra impuls krijgt door een lichte daling van de kapitaalmarktrentes. Door de stijgende lonen en de daling van de kapitaalmarktrentes stijgt vooral in 2025 de maximale hypotheek in onze raming sterk door.
In 2024 en 2025 stevige stijging huizenprijzen verwacht
De onderzoekers verwachten dat de vraag naar bestaande koopwoningen komende jaren flink blijft aantrekken. Dit jaar ramen we een huizenprijsstijging van 6,2% en volgend jaar een prijsstijging van 6,3%). Het betekent dat de piek in de huizenprijzen uit 2022 mogelijk nog voor de zomer wordt geëvenaard.
“Grote schommelingen in de economie die van invloed zijn op de huizenprijzen verwachten we komende twee jaar niet: na een milde recessie in de eerste drie kwartalen van 2023 sloot Nederland het jaar af met economische groei in het laatste kwartaal. En ook dit en volgend jaar groeit de economie naar verwachting gestaag door. De werkloosheid loopt naar verwachting wel iets op, van 3,6% vorig jaar naar gemiddeld 4,1% in 2025 – maar blijft daarmee in historisch perspectief laag. Dat blijft de vraag naar (koop)woningen ondersteunen.
Regionaal beeld huizenprijzen
Vorig jaar waren er maar enkele regio’s waar de huizenprijzen stegen “We gaan ervan uit dat de huizenprijzen volgend jaar in alle regio’s stevig stijgen. Ook in het vierde kwartaal van 2023 stegen de huizenprijzen in bijna alle regio’s alweer. De voor 2024 verwachte prijsstijgingen variëren van 5% in Utrecht tot 11% in de regio Delfzijl. De prijzen stijgen naar verwachting het sterkst in een aantal perifere regio’s waar de betaalbaarheid van koopwoningen nog relatief goed is (of in elk geval minder slecht dan in andere regio’s) en de huizenprijzen in het recente verleden relatief sterk stegen.
Afgelopen jaar zijn iets meer dan 182.000 bestaande huizen verkocht, aanzienlijk minder dan in de vijf jaar ervoor toen elk jaar gemiddeld zo’n 218.000 koopwoningen van eigenaar wisselden. “Ook voor dit en volgend jaar voorzien we een bescheiden aantal verkopen: zo’n 185.000 in 2024 en 183.000 in 2025. Dit ligt niet aan een gebrek aan vraag, maar aan een gebrek aan aanbod: het aantal te koop staande huizen loopt gestaag terug . Vooral in 2025, als de vijver verder is leeggevist door de verkopen van 2024, zet dat krappe aanbod naar verwachting een rem op het aantal transacties. We zien de verkoop van nog te bouwen koopwoningen recentelijk wel aantrekken, maar dat leidt – door de vertraging tussen de verkoop van woningen en het moment van oplevering – naar verwachting pas na 2025 tot meer verkopen op de markt voor bestaande koopwoningen.”
Verkopen iets minder teruggelopen in regio’s met sterkere prijsdaling
Met uitzondering van de regio Zuidwest-Overijssel zijn er het afgelopen jaar overal in Nederland minder bestaande huizen verkocht dan in 2022 – gemiddeld liep het aantal transacties 5,5% terug. In een aantal regio’s was die daling beduidend groter, waaronder Flevoland, Noord-Friesland, Zuidwest-Gelderland, Zeeuws-Vlaanderen en de drie Limburgse COROP-regio’s. Opvallend is bovendien dat de huizenprijzen in deze regio’s gemiddeld genomen wel iets minder hard zijn gedaald dan in de rest van Nederland. En andersom: in regio’s waar de huizenprijzen sterker zijn gedaald, is het aantal verkopen iets minder sterk teruggezakt, zoals in Groot-Amsterdam, Utrecht en rondom Haarlem
Verkoop nieuwbouwwoningen veert op, maar woningschaarste houdt aan
Terwijl er vorig jaar 44% minder nieuwbouwkoopwoningen zijn verkocht dan in 2021 en er 28% minder bouwvergunningen zijn verleend, nam het aantal opgeleverde woningen in deze periode juist met 3%. Toch verwachten we dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de komende tijd gaat dalen
. Ondanks dat er al jaren sprake is van stevige beleidsambities om de nieuwbouw op te krikken, lijken we nu opnieuw een aantal jaren tegemoet te gaan waarin minder nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit zet de doorstroming op de woningmarkt onder druk en vermindert ook de kansen van starters op een eerste woning. Terwijl het aantal opgeleverde woningen de komende jaren waarschijnlijk daalt, verwachten we dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen enig herstel zal laten zien. Net als bestaande koopwoningen worden ook nieuwbouwwoningen beter betaalbaar door de sterk stijgende lonen. De afgelopen maanden zijn er al meer nieuwbouwwoningen verkocht, en deze trend zet naar verwachting stevig door. Toch gaan we er vooralsnog van uit dat de verkoop voorlopig iets achterblijft bij de periode voordat de rente begon op te lopen. Het overkoken van de woningmarkt, mede door de sterk dalende rentes, stuwde toen de vraag naar nieuwbouwwoningen. De aantrekkende vraag naar nieuwbouwwoningen zorgt bovendien niet direct voor meer opgeleverde woningen. Woningen die de komende jaren worden verkocht, worden grotendeels pas na 2025 opgeleverd.
