De huidige korte wettelijke bedenktermijn bij de aankoop van een woning leidt tot onverantwoorde biedingen, onnodige substantiële kosten en heeft een prijsopdrijvend effect. De Nederlandse vereniging van Hypothecair Planners (NVHP) pleit om de huidige korte wettelijke bedenktermijn van drie dagen te verhogen naar 14 dagen.
Al geruime tijd is sprake van een woningmarkt waarin de vraag naar betaalbare woonruimte substantieel hoger is dan het aanbod. Alle indicatoren wijzen uit dat deze situatie nog geruime tijd zal aanhouden. Eén van de effecten hiervan is dat, zoals ook op dit moment is te zien, kandidaat-kopers fors op de gevraagde koopprijs moeten overbieden om in aanmerking te komen om de woning te ‘mogen’ kopen.
De huidige markt van woningen wordt gedicteerd door de verkoper. De verkoper bepaalt in veel gevallen aan welke kandidaat koper hij de woning ‘gunt’. Naast de mate van overbieding geven steeds meer verkopers de voorkeur aan kandidaten die hun bod zonder financieringsvoorbehoud doen. Steeds vaker is te zien dat verkoopmakelaars biedingen met financieringsvoorbehoud niet meer accepteren.
Belang financiersvoorbehoud
De hoge biedingsprijzen betekenen met name voor starters op de woningmarkt dat zij voor de financiering afhankelijk zijn van de maximum grenzen die de wetgever banken in hun situatie toestaat om aan financiering te verstrekken. Banken zijn voor het definitief verstrekken van een financiering wettelijk verplicht grondig te onderzoeken of de aangevraagde lening verantwoord is. Tijdens dit onderzoek kunnen zaken naar boven komen die het niet mogelijk maken de gevraagde lening toe te kennen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld niet eerder gesignaleerde studieleningen, verplichtingen met betrekking tot een leaseauto, uitstaande (leveranciers-)kredieten, achterstallig onderhoud van de aan te kopen woning. Een consument die een woning koopt zonder financieringsvoorbehoud en na de aankoop tot de ontdekking komt dat banken niet de benodigde financiering mogen verstrekken zal in veel gevallen aan de verkoper van de woning een boete verschuldigd zijn van 10% van de koopprijs.
De wet geeft kopers van een woning een korte wettelijke bedenktijd. In de praktijk is deze bedenktijd meestal drie dagen. Dit is kort, zeker wanneer bedacht wordt dat de wetgever voor bijvoorbeeld de online aankoop van een wasmachine een wettelijke bedenktermijn van 14 dagen heeft ingevoerd.
Effecten van korte bedenktermijn
De huidige korte wettelijke bedenktermijn in het kader van de aankoop van een woning heeft, zeker in een structureel overspannen woningmarkt, verschillende negatieve effecten. Onder meer:
- Kandidaat-kopers worden, willen zij bewerkstelligen dat hun bod door de verkoper overwogen zal worden voor gunning van de woning, gedwongen biedingen te doen zonder financieringsvoorbehoud waardoor deze kopers grote financiële risico’s gaan lopen.
- De korte wettelijke bedenktermijn heeft een prijs opdrukkend effect omdat kandidaat-kopers gedwongen worden snel een bod uit te brengen waardoor de hoogte van het bod steeds meer door emotie dan door ratio wordt bepaald.
- De huidige situatie verscherpt de tweedeling op de kopersmarkt tussen kopers die zich het mogelijke risico van kopen zonder financieringsvoorbehoud kunnen permitteren en kopers die dat niet kunnen.
Kopen met zekerheid
Inmiddels verschijnen er op de woningmarkt nieuwe initiatieven waarbij kandidaat-kopers, onder bepaalde voorwaarden, vooraf “zekerheid” van een bank of verzekeraar krijgen dat zij de gewenste financiering ontvangen wanneer hun bod wordt geaccepteerd danwel, wanneer deze financiering niet mogelijk is, de boete van 10% wordt vergoed.
Voor een dergelijke verzekering dient de kandidaat-koper dan een “premie” te betalen die in de praktijk meer dan € 1.000 kan bedragen. De NVHP vindt dit een ongewenste Het verhoogt de kosten voor kandidaat-kopers, stimuleert verdere overbiedingen en verscherpt de tegenstelling tussen kopers die zich financieel wel en niet de risico’s van kopen zonder financieringsvoorbehoud kunnen veroorloven. Daarnaast heeft deze oplossing het gevaar in zich dat het door de wetgever geïntroduceerde zorgvuldige traject van oriëntatie en advisering wordt doorkruist.
De Nederlandse vereniging van Hypothecair Planners, NVHP, pleit er daarom voor om de wettelijke bedenktermijn voor de aankoop van een woning te stellen op 14 dagen. Dit geeft kopers voldoende ruimte om zonder extra kosten zekerheid
