Vastgoedbeleggers zien de waarde van hun panden snel dalen door de stijgende rente. In het vierde kwartaal van vorig jaar moesten taxateurs woningen, logistieke hallen en kantoren op toplocaties als de Zuidas in Amsterdam regelmatig met tientallen procenten afwaarderen. Dat blijkt uit een rondgang van het FD.
‘Zulke grote afwaarderingen in een kwartaal heb ik nog niet eerder meegemaakt’, zegt hoofd taxaties commercieel vastgoed Kristiaan Engelman van Cushman & Wakefield. De vastgoedadviseur zag afwaarderingen bij kantoren, logistiek en huurwoningen van gemiddeld 15% en soms uitschieters van 25% in één kwartaal. De waardedalingen laten zien dat de vastgoedmarkt in de laatste maanden van vorig jaar is gekanteld. Het ging gebouweigenaren jarenlang voor de wind vanwege de historisch lage rente. Grote institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars verkochten vastgoed voor recordprijzen.
Nu de rente opeens is gestegen, duikt de markt in rap tempo omlaag. Veel grote transacties op de vastgoedmarkt vinden namelijk plaats met geleend geld. Nu die rentelasten stijgen voor kopers, willen ze een lagere prijs betalen. Verkopers zijn niet altijd bereid akkoord te gaan met die lagere prijs en daardoor gaan veel transacties niet door.
Veel minder verhandeld
Beleggers verhandelden in het vierde kwartaal voor €4,2 miljard aan commercieel vastgoed, blijkt uit cijfers die vastgoedadviseur CBRE publiceert. Dat is een daling van 44% ten opzichte van een jaar eerder en het laagste beleggingsvolume in een kwartaal sinds het einde van de kredietcrisis in 2014.Die lagere verkoopprijzen uiten zich nu in lagere taxaties. Taxateurs bepalen de waarde van een gebouw dat niet te koop staat, door te berekenen wat het oplevert bij een verkoop. Daartoe kijken ze naar recente verkopen van vergelijkbaar vastgoed.Volgens CBRE zijn prijzen in het vierde kwartaal tot wel 30% gedaald in sectoren waar vastgoed relatief duur was, zoals logistiek en kantoren. Ook adviseurs Colliers en Savills zien dalingen met dubbele cijfers.
Rente boosdoener
Rente is de boosdoener, omdat de voor beleggers belangrijke rentestanden in een jaar tijd verdrievoudigden. Vooral bij vastgoed waar beleggers genoegen hebben genomen met lage aanvangsrendementen, zoals kantoren en logistieke hallen, heeft die rentestijging veel impact. Honderd basispunten hogere kosten, betekent bij een laag rendement van 3% een grotere prijsverandering dan bij een rendement van bijvoorbeeld 6%.
De hoge inflatie dempt de daling van de vastgoedwaardes nog iets. Veel vastgoedbeleggers mogen die geldontwaarding van 10% vorig jaar doorberekenen in de huren en dus komt er meer geld binnen. Dat is gunstig voor de waarde van hun belegging. Toch weegt die indexatie in veel gevallen niet op tegen de fors hogere financieringslasten. Bij woningen zijn huurverhogingen gemaximeerd door de overheid en komt er verdere huurregulering aan.
Bij winkels zijn de afwaarderingen minder fors, omdat die de afgelopen jaren mede door de coronacrisis al onder druk stonden. ‘Die hadden al een afwaardering gekregen en worden nu verhoudingsgewijs minder hard geraakt’, zegt Jeroen Bom, directeur taxaties bij Colliers.
Of de huidige afwaarderingen doorzetten, zal afhangen van de vraag of vastgoedprijzen blijven dalen. Veel adviseurs verwachten in ieder geval in de eerste helft van dit jaar nog een stuk minder transacties. Zo denkt CBRE dat beleggers dit jaar voor €13,7 milard aan vastgoed zullen verhandelen, dat was vorig jaar nog €16,4 miljard.
Lees het volledige artikel: https://fd.nl/bedrijfsleven/1465178/taxateurs-zien-waarde-commercieel-vastgoed-imploderen-jsa3caIRquOk.
Bron FD
