Verzekeraars verhogen hun inspecties naar de leeftijd en de conditie van daken van bedrijfsgebouwen en leggen meer beperkende voorwaarden op onder propertyverzekeringen, zeggen deskundigen in Business Insurance.
Bedrijfsgebouwen met oudere daken die niet zijn bijgewerkt en die gelegen zijn in regio’s die blootgesteld zijn aan windstormen, zware convectieve stormen en bosbranden zien verzekeringsdekking voor dakschade beperkt door polisvoorwaarden. En de dekkingsbeperkingen zijn versneld in de nasleep van talrijke benoemde windstormen, tornado’s en hagelgebeurtenissen in de afgelopen jaren, volgens verscheidene makelaars.
Gebouwen in het zuiden van Florida, in de drie provincies Broward, Miami-Dade en Palm Beach, zien de meest beperkende dakdekkingen in hun polissen, zegt Jeff Buyze, national property practice leader bij USI Insurance Services LLC. “De veranderingen omvatten het meeverzekeren van oudere daken op een afgeschreven, werkelijke contante waarde basis in plaats van op een vervangingskostenbasis. Aanvankelijk gold dit voor daken die meer dan 15 jaar oud waren, maar verzekeraars beperken nu uitbetalingen tot de werkelijke contante waarde voor gebouwen met daken die slechts vijf jaar oud zijn. De definitie van dakbedekking is ook verruimd tot dakbedekking, zodat schade aan dakbedekking onder de offerte voor dakbedekking valt.”Stel je een bedrijfsgebouw voor met een oppervlakte van 10.000 vierkante meter. … Het verschil tussen vervangingskosten en werkelijke contante waarde is heel vaak enorm. Je zou kunnen praten over honderdduizenden dollars”, aldus Buyze.
Segmenten die meer restrictieve dakvoorwaarden zien, zijn onder andere woningaccounts en overheidsinstellingen, vooral gemeenten en schooldistricten, zegt Peter Fallon, national property practice leader at brokerage Risk Strategies Co. Inc. in Boston. “Het zijn deze accounts waar … ze gewoon geen geld hebben gestoken in het onderhoud om ervoor te zorgen dat hun daken bestand zijn tegen hagel- en windschade, zodat verzekeraars zeggen: ‘We zullen iets moeten doen’. Strengere dakvoorwaarden hebben gevolgen voor zowel toegelaten als niet-toegelaten risico’s. We zien het ook in de standaardmarkt. ”
Hij vervolgt: “Veranderingen hebben de neiging om afhankelijk te zijn van de leeftijd van het dak, vooral die van meer dan 15 jaar oud. Waar de dekking van toepassing is op een werkelijke contante waarde basis, kunnen verzekeraars ook een toeslag en een hoger eigen risico opleggen. Verzekeraars kunnen ook component aftrek toevoegen om een extra blootstelling zoals waterschade weer te geven.”
In gebieden die blootstaan aan windstormen, hagel en natuurbranden wordt vooral gekeken naar de materialen van het dak, aldus Michael Korn, global property and marine leader bij EPIC Insurance Brokers in San Francisco. “In het geval van een natuurbrand, zijn verzekeraars bezorgd dat sintels mijlen kunnen reizen van een natuurbrand en landen op een brandbaar dak en een brand kunnen starten in een ander gebied. Veel daken op gebouwen in Californië zijn gebouwd van hout of met dakspanen.”
Taxaties worden verhoogd om de stijgende kosten van daken te helpen dekken en om ervoor te zorgen dat gebouwen voldoende naar waarde zijn verzekerd, zei Randy Doss, in Houston gevestigde senior makelaar bij CRC Insurance Services Inc.”Laten we zeggen dat de norm vijf jaar geleden $65 per square feet was voor gebouwen. Tegenwoordig zijn ze tot $100 of $110 per square feet voor gebouwen om een deel van die dakkosten te compenseren. Variaties in bouwvoorschriften in verschillende staten en problemen met dakdekkers in bepaalde staten kunnen ook van invloed zijn op de voorwaarden die beschikbaar zijn.”
De totale waarde is een aandachtspunt voor de markt geworden, specifiek voor daken in risicozones die onderhevig zijn aan de grillen van wind, regen en waterschade, zei Henry Daar, executive vice president and head of property claims bij Willis Towers Watson PLC. “Verzekeraars willen niet twee of drie keer voor hetzelfde betalen. In het geval van een dak dat eerder schade heeft opgelopen, maar niet is gerepareerd, zullen verzekeraars ofwel bestaande, niet gerepareerde schade uitsluiten van dekking, ofwel de dekking beperken tot een percentage van de schade. Andere clausules beperken het bedrag dat verzekeraars zullen uitbetalen voor zogenaamde cosmetische schade aan een dak – bijvoorbeeld als een hagelbui resulteert in pokdalige plekken, maar er niet wordt vastgesteld dat deze een verlies van structurele integriteit hebben veroorzaakt. Dakclaims kunnen kostbaar zijn en op basis van de daksamenstelling en de structuur van het gebouw variëren van een verlies van 25.000 dollar tot een verlies van 5 miljoen dollar, aldus Daar.
“
