Een half miljoen woningeigenaren heeft een kwetsbare fundering. Bij ruim 120.000 daarvan is herstel nodig , een opgave van in totaal € 11 miljard. De meesten kunnen de eigen herstelkosten niet direct betalen; voor ruim 25.000 eigenaren lijkt lenen niet verantwoord. Een complexe opgave die de sector en stakeholders samen moeten oppakken, zo stelt de Autoriteit Financiële Markten op basis van een onderzoek.
De AFM roept hierin verschillende stakeholders op om samen te zorgen voor transparante en adequate informatievoorziening over funderingsrisico’s en verantwoorde financieringsoplossingen hiervoor. Met voor elk een belangrijke rol in het zichtbaar maken van risico’s, het informeren en activeren van woningeigenaren en kopers, het voorkomen van overkreditering en het mogelijk maken van tijdig funderingsherstel
De AFM geeft in haar onderzoek vier concrete actiepunten voor een aanpak van de funderingsproblematiek. “Funderingsherstel moet verantwoord gefinancierd kunnen worden om de financiële risico’s voor eigenaren beheersbaar te maken.”.
Uitstel funderingsherstel kan zorgen voor hogere herstelkosten, waardedaling en restschuldrisico’s
“Funderingsproblemen brengen substantiële financiële risico’s met zich mee voor particuliere woningeigenaren. Schade is niet verzekerbaar en eigenaren moeten de kosten van funderingsherstel in principe zelf betalen. Uitstel van herstel kan de problemen verergeren en leiden tot hogere herstelkosten, met mogelijk risico op restschuld bij verkoop van de woning. Funderingsproblemen moeten dus tijdig worden gesignaleerd en aangepakt”, vindt de AFM. “Ook moeten particuliere woningeigenaren de kosten voor funderingsherstel op een verantwoorde manier kunnen dragen.”
€11 miljard herstelopgave – voor rekening van 120.000 woningeigenaren met hoogste funderingsrisico’s
Ruim 120.000 woningeigenaren kampen met dusdanige funderingsproblemen dat herstel noodzakelijk is. De totale funderingsherstelopgave voor deze groep is naar schatting €11 miljard, zo blijkt uit het AFM-onderzoek ‘Funderingsherstel: financierbaar voor woningeigenaren?’. Een onderzoek dat voor het eerst inzoomt op de funderingsproblematiek op het niveau van de particuliere woningeigenaar en daarmee inzicht geeft in zowel de totale als de individuele financieringsopgave bij funderingsproblemen.
25.000 woningeigenaren lijken de kosten voor funderingsherstel niet verantwoord te kunnen lenen
Voor de ‘doorsnee eigenaar’ zijn herstelkosten € 54.000, maar gemiddeld € 92.000. Ruim 75.000 woningeigenaren kunnen de kosten niet direct betalen uit hun financiële middelen. Daarmee kan in totaal € 6 miljard aan herstelkosten niet direct betaald worden. AFM: “Een lening aangaan is dan een optie, maar voor ruim 25.000 woningeigenaren lijkt dit niet verantwoord. Daarmee lijkt €3 miljard van de totale opgave van € 11 miljard niet gefinancierd te kunnen worden.”
Vier acties voor financiële sector en stakeholders om funderingsrisico’s tijdig te signaleren en funderingsherstel verantwoord te financieren
Los van de financieringsopgave is de funderingsproblematiek volgens de AFM zo complex, dat het niet realistisch is de verantwoordelijkheid van funderingsherstel volledig bij de individuele woningeigenaar te laten. “Collectieve actie is daarom noodzakelijk. De AFM roept de financiële sector en de stakeholders op om vanuit hun rol en verantwoordelijkheid samen op te trekken in het oplossen van de funderingsproblematiek en de financieringsopgave.”
De AFM ziet vier actiepunten:
- Zorg voor eenvoudig toegankelijke, woning-specifieke en betrouwbare informatie over funderingsrisico’s voor woningeigenaren. We zien hier een rol voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), gemeenten, makelaars en woningplatforms;
- Zorg voor beschikbaarheid van gestandaardiseerde funderingsrisico-informatie tijdens de oriëntatie-en koopfase en de taxatie-en financieringsfase. Hier zien we bijvoorbeeld een rol voor BZK, Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), makelaars en woningplatforms;
- Onderzoek in hoeverre financieringsmogelijkheden verantwoord beter benut of versterkt kunnen worden. Dit kan door partijen als hypotheekaanbieders, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en beleidsmakers;
- Onderzoek mogelijke aanvullende maatregelen voor een kleiner financieringstekort. We zien een rol voor hypotheekaanbieders, het Fonds Duurzaam Funderingsherstel en beleidsmakers.
AFM gaat actief met stakeholders in gesprek om tot oplossingen te komen
Met dit onderzoek brengt de AFM het vraagstuk van de financiering van funderingsherstel nadrukkelijk op de maatschappelijke agenda. “Vanuit onze verantwoordelijkheid als toezichthouder gaan we actief het gesprek aan met betrokken partijen om tot oplossingen te komen. Verder is het belangrijk om aandacht te houden voor de funderingsrisico’s die zich op langere termijn kunnen voordoen. Met preventieve maatregelen zoals grondwaterbeheer, kunnen (verdere) funderingsproblemen in de toekomst worden voorkomen.
